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「2024年09月」の記事一覧（10件）

公正証書遺言
カテゴリ：不動産売却動画 　/　投稿日付：2024/09/16 07:56



公正証書遺言

相続対策として不可欠の、公正証書遺言について解説しています。


Ｑ．「公正証書遺言」とは何ですか？

Ａ．公正証書遺言は、公証役場で作成します。本人が遺言の内容を口述し、それを公証人が記述します。実際の現場では、事前に公証人と打合せし、当日内容を確認する形式です。


Ｑ．本人が公証役場に行けば良いですか？

Ａ．公正証書遺言には、証人が二名必要です。


Ｑ．誰でも証人になれますか？

Ａ．未成年者は、なれません。
推定相続人と受遺者、並びにこれ等の配偶者、及び直系尊属は証人になれません。
又、公証人の配偶者、四親等内の親族、書記及び使用人も証人にはなれません。


Ｑ．相続人の関係者は証人になれないのですね？

Ａ．はい。

Ｑ．公正証書遺言のメリットは何ですか？

Ａ．「自筆証書遺言」や「秘密証書遺言」等で必要な要件の不備が、公正証書遺言には有りません。


Ｑ．折角、遺言を作成しても無効になったら無意味ですね？


Ａ．はい。法的に必ず有効になる事が、公正証書遺言の最大のメリットです。
他にも、原本は公証役場で保管する為、紛失や改竄（かいざん）の恐れが有りません。
又、家庭裁判所で検認の必要が無い事もメリットです。


Ｑ．デメリットは何ですか？


Ａ．費用が掛かる事がデメリットだと思われます。
公証人との打合せが必要と言う事も、デメリットと思われている方が多いです。
しかし、公証人が介在する事で、法的要件の漏れが無く、確実に遺言の効力が発生します。
公証人との打合せはデメリットとは言えないでしょう。
費用は掛かりますが、子供達が相続で揉めてトラブルになる可能性を考えれば、有益な
お金の使い方だと思います。


Ｑ．なるほど、むしろ掛けるべき費用かも知れないですね！


Ａ．そうですね。


Ｑ．証人を立てられるか心配です。


Ａ．お金を払えば、公証役場で紹介してもらえます。


Ｑ．費用はどの位ですか？


Ａ．費用は遺産の額や、相続人の人数等によって変わります。公証役場にお問合せ下さい。


Ｑ．必要な書類等は？


Ａ．
①遺言を作成する人の印鑑証明書
②実印
③遺言者と相続人との続柄が分かる戸籍謄本
④財産を相続人以外に遺贈する場合には、遺贈相手の住民票
⑤遺産に不動産が含まれる場合は『登記簿謄本』『固定資産税評価証明書』
⑥遺産に銀行預金、株等が含まれる場合は、銀行や証券会社の支店名や口座番号、現在
の残高等が必要です。
自筆証書遺言よりも公正証書遺言の方が安心ですね。
法務局で自筆証書遺言の保管制度を利用するよりも、公正証書遺言の方がより確実だと思われます。

収益還元法
カテゴリ：不動産売却動画 　/　投稿日付：2024/09/15 08:04




収益還元法

賃貸中物件の査定方法を解説しています。


　私の賃貸に出している東京のマンションについて
査定する場合は、どの様にするのでしょうか？

　はい。収益不動産の場合、「収益還元法」と言う手法を用いて価格の算出を行っております。

　「収益還元法」について、もっと詳しく聞かせて貰っても良いでしょうか？

　はい。不動産の収益力に基づいて、価格を算出する事になります。

　先ず、その物件の「年間家賃収入」を算出して、それを「利回り」で割る事で、査定金額が

算出されます。

　「利回り」って、具体的にはどう言う事なのでしょうか？

　はい、「利回り」は、投資金額に対するリターンの割合となっておりまして、
一般的には周辺の成約事例を基に設定するのですが、その不動産ごとに、その数値は異なって来ます。

　例えば、その不動産が、投資に魅力的と思える場合、低い利回りでも買い手となる投資家の購入が見込めますので
査定金額は高くなって来ます。
　但し、築年数であったり、周辺の市況、あるいは現在のマネーサプライ、そう言った物の状況によって左右されて行きます。


　因みに、今、その不動産は、お幾らで貸されているんですか？


　月に10万円で貸しているのですけども。


　はい、10万円ですと、年間の家賃収入は120万円。
例えば、利回り10%で計算すると、査定金額は1200万円となります。

　ただですね、現在の東京で利回り10%と言うのは、余り現実的では有りませんので
仮に5%と設定すると査定金額は2400万円となります。

　但し、実際には固定資産税であったり、管理費等の支出が有りますので、実際にはもっと
細かな計算が必要になって来るんですね。
　ですので、具体的にはスタッフ迄、ご相談頂ければと思います。

　分かりました。有難うございます。

取引事例比較法
カテゴリ：不動産売却動画 　/　投稿日付：2024/09/14 08:06



取引事例比較法

取引事例比較法について解説しています。


私は東京にマンションを持っているのですが、

どの様に査定するのでしょうか？

　はい、居住用のマンションの場合ですと、
「取引事例比較法」と言うものを用いて、価額の算出をさせて頂いております。
同じマンション・同じ間取り・出来るだけ直近の成約事例を基に
価格の算出をさせて頂いております。

　土地の場合、同じ土地って無いですよね。

　そうですね。おっしゃる通り、同じ土地と言う物は
有りませんので、路線価を基に算出させて頂きます。
　路線価と言うのは必ず道路に付けられている価格になりますので
今回の査定する不動産と成約事例の不動産
各々に接している道路の路線価、これの比率を用いて調整させて頂いております。
但し、同じ面積の土地であっても、土地の形であったり、間口が違うと価格も変わって来ますので、その辺りは「流通性比率」と言う所で調整して、最終的な価格の算出をさせて頂いております。


なるほど分かりました。有難うございます。


有難うございます。

原価法
カテゴリ：不動産売却動画 　/　投稿日付：2024/09/13 08:17




原価法

原価法の算出方法について解説しています。


広島の実家の一戸建てを売却しようと思うのですが、
査定って、どうやるのでしょうか？

はい、一戸建ての場合ですと、建物部分を原価法、土地の部分を
取引事例比較法と言う事で分けて計算して算出する事になります。


取引事例比較法は何となくイメージが湧くんですけども、
原価法って何ですか？

はい、原価法と言うのは、式でお伝えすると、再調達価格　×　原価修正　
×　流通性比率。こちらで算出する事になります。

難しい言葉が沢山出て来たんですが、「再調達価格」って何ですか？

「再調達価格」と言うのは、そこに有る建物を、今、全く同じ物を新築した場合に幾らに
なるのか？と言う価格になります。

原価修正とは何ですか？

はい、経年劣化によって出て来る目減り分、これを考慮した数値になります。


流通性比率って言うのは何ですか？


はい、簡単にお伝えすると、その不動産が売れ易いか、そうでないか　なんですけれども、
例えば、東京に有る不動産と、広島に有る不動産ですと、やっぱり人口も違いますので。
そこで、売れ易い・売れ難いって出て来ると思います。それを考慮した数値が
流通性比率になります。


なるほど、分かりました。有難うございます。


有難うございます。

どのように不動産の査定を行っているの？
カテゴリ：不動産売却動画 　/　投稿日付：2024/09/12 09:21




どのように不動産査定をおこなっているの？

不動産の査定手法について解説しています。



不動産会社のチラシによく「無料査定」という言葉が出て来るんですけども
不動産会社の人は、価格をどの様に算出しているのでしょうか？


はい、不動産の価格の算出の方法には、代表的には3つの手法が有りまして、
一つ目が、原価法
二つ目が、取引事例比較法
三つ目が、収益還元法
こちらの3つの手法を使って金額の算出をさせて頂いております。
 
 
私、東京にマンションを持ってるんですけども、こういった場合はどの様に算出するの
でしょうか？


はい、分譲マンションの居住用という事でしたら、取引事例比較法を使って算出さ
せて頂いております。


私、田舎に両親が住んでる一戸建ての家が有るのですけども、こちらの場合は如何
でしょうか？


一戸建ての場合ですと、建物の部分を原価法、
土地の部分を取引事例比較法という事で受けて、金額を出して最後に合計した物を
査定金額という事で提出させて頂いております。


実は、東京のマンションには、人が住んでるんですけども、こちらの場合は如何でしょうか？


賃貸でお貸しになっているという事で有りますと、収益不動産という事で見させて
頂いておりますので
収益還元法を使って金額の算出をさせて頂いております。


なるほど、有難うございます。
 
 
有難うございます。

売るのと貸すのどっちがお得？
カテゴリ：不動産売却動画 　/　投稿日付：2024/09/09 07:57




売却と賃貸、それぞれのメリット・デメリットを解説しています。

私、東京にマンションを持っているんですけど、もう2年間空き家になっているんですよ。

それは、もったい無いですね。


売ろうか貸そうか悩んでるんですけど、どうしたら良いですかね？


はい、先ずは売却のメリットなんですけれども、
こちらは、まとまったキャッシュが入って来ますので、そちらを使って頂いて他の
運用をして頂けると言うのがメリットになります。


デメリットに関しては、強いて言うなら、
今後、大幅なインフレ等が起こった時に、あの時売らなければ良かったなぁと言う
後悔が有るかなって言う事ですかね。


賃貸のメリットって何ですか？

賃貸のメリットに関しては、大きくは定期的な収入が入って来る事ですね。


デメリットは、どう言う所でしょうか？

デメリットに関しては、先ず一つ目が、家賃滞納ですね。
特にローンの支払いをされていらっしゃる方なんかに関しては、かなりの
リスクになると思います。


もう一つが、その室内での自殺であったりとか
孤独死なんかが起こってしまいますと
その資産が、大幅に価値が下がってしまうと言うリスクが有りますので、ここは大きな
デメリットかなと思います。


じゃあ、売却しようかな。


そうですね。


有難うございます。

共有名義の不動産売却について
カテゴリ：不動産売却動画 　/　投稿日付：2024/09/08 08:05




共有名義の不動産売却について解説しています


今持っている物件が妹と共有名義になっていて
こんな物件でも売却って出来るのでしょうか？

はい、妹様が今回の不動産に関しまして
売却を同意されているので有れば大丈夫です。

ただ、大きく分けて3つ程、妹様には立ち会って頂く場面が有ります。

媒介契約時・売買契約時・決済時　この3つの場面で、妹様が立ち会って
頂いて署名と捺印を頂くのですが、大丈夫でしょうか？

妹は遠方に住んでいて毎回立ち会いは難しいと思うのですけれど、どうしたら良い
でしょうか？

それでしたら「委任状」で対応させて頂きますのでご安心下さい。

委任状って何か必要な書類って有るのでしょうか？

はい、委任状に、ご本人様に実印を押して頂く形になりますので、
別途、印鑑証明書をご準備頂ければと思います。

印鑑証明って何か有効期限って有るのでしょうか？

はい、法的な決め事は無いのですけれども、
金融機関が直近3ヶ月以内の物でないと受け付けをしないというケースが有ります
ので、なるべく新しい物を取得しているれてご提出して頂ければと思います

分かりました。有難うございます。

契約の解除について
カテゴリ：不動産売却動画 　/　投稿日付：2024/09/07 08:09



契約の解除について

契約が解除となった時、手付金や仲介手数料はどうなるのかについて解説しています。


友達から、不動産契約をキャンセルしたって言う話を聞いたんですけども
キャンセルする事も出来るのですか？

はい、残念乍ら、契約の成立後に解除となるケースが稀に有りますね。


その場合、手付金は、どうなるのでしょうか？

手付金を返却する必要が有る解除と、返却する必要が無い解除と有ります。

手付金を返さないといけないケースも有るのですか？

はい、白紙解除と言いますけれども、契約自体が無かった
と言う事になりますので、手付金を返却する必要が有ります。

そうなんですね。
手付金を返さなくても良い解除も有るのですか？


はい、手付解除・違約解除などが、そちらになります。

但し、仲介手数料は
手付解除・違約解除の場合には、契約自体が成立していますので発生します。
白紙解除の場合には契約自体が無かった事になりますので、仲介手数料は発生しません。
分かりました。解除には手付解除・違約解除・白紙解除の三種類が有るんですね。

はい。
よく分かりました。

引渡し猶予
カテゴリ：不動産売却動画 　/　投稿日付：2024/09/06 08:12




引き渡し猶予


銀行で、売りと買いの決済を同時にしないといけないって聞いたのですが、
その様な事が出来るのでしょうか？


はい、買替であればよく有る事なので、ご安心下さい。


引越とか有りますよね。私、どうしたら良いのでしょうか？


はい、ご実家など一時的に仮住まいをして頂く場所は有りますか？


はい、田舎が遠方なので難しいですね。


それであれば、「引き渡し猶予（ゆうよ）」と言う特約を設けて契約する事を
ご提案させて頂きます。


「引き渡し猶予」って何ですか？


はい、本来は、決済と同時に買主様にお引渡しをしなければなりませんが、
買主様に、ご了承頂いた上で、現在のお住まいを決済後も、一定期間・
無償貸借する事が出来ると言う特約でございます。


所有権はどうなりますか？又、リスクは有るのでしょうか？


残代金の支払いと同時に、所有権は買主様に移転し、 登記も行います。
「引き渡し猶予」期間中に失火等が起こった場合、損害賠償の対象に発展する
リスクもございますので、一定期間と申しましても　1～2ヶ月等の長期ではなく、
長くても1～2週間を限度に設定する事をお勧め致します。


じゃあ、その期間に引っ越しすれば良いのですね？


いえ、少しでもリスクを軽減する為に、一日でも早くお引越しを完了させて買主様に
お引渡しをする事をお勧め致します。


なるほど、分かりました。

購入申込
カテゴリ：不動産売却動画 　/　投稿日付：2024/09/05 08:19



購入申し込み

購入申込書の注意ポイントを解説しています。


買いたい人が現れたらどうなるのですか？
はい、希望者様から購入申込書を頂き、
売主様へお渡しさせて頂きます。
その書類には、どの様な事が記載されているのですか？

売買金額はもちろんですが、それ以外にも、手付金の額・
契約日・引渡しの時期、そして融資を利用するかどうかが
記載されております。

申込が入ったら絶対売らないといけないのですか？
あくまで申込書は、購入希望者様の意思表示になりますので、
購入申込金額や、その他の条件を総合的にご検討頂き、
契約するか否かをご判断頂ければ大丈夫です。

条件が折り合わない場合は、もちろんお断り頂いても大丈夫です。

すぐに判断しないといけないですか？

いつ迄にと言う決まり事はございませんが、
買主様のお気持ちが変わってしまう恐れも有りますので、なるべく早い
時期でご決断を頂き、条件にご納得頂けるので有れば、一日でも早いご契約をお
勧め致します。

売買代金以外に、何に気を付けなければいけないでしょうか？
決済時期や、確定測量の有無など、金額以外にも重要な条件は有りますが、
中でも手付金の額は重要なポイントとなります。
手付金を放棄すれば解除出来る「手付解除」と言う物が有り、
手付金の額が余りにも少額で有れば、その解除のハードルが低くなってしまいます。
又、解除でも契約は成立しているので、仲介手数料が発生します。
仲介手数料よりも少ない手付金ですと最悪、
持ち出しが必要となる場合が有ります。

それは怖いですね。他には有りますか？

融資を利用する場合は、一般的にローン特約を付けますので、その確認も重要です。

ローン特約って何ですか？
契約後、買主様が融資を申し込み
万一、否決された場合、契約自体が白紙となる特約です。
白紙解除ですので、手付金は買主様に返却する必要が有ります。

それってリスク有りますよね。
契約前に融資を申し込めないのですか？

申込には、重要事項説明書や売買契約書が必要となりますので、申込手続きを、
契約前に行う事は不可能です。
但し、事前審査を行い、承認を受ける事で、リスクを軽減する事が出来ます。
事前審査の承認を受けているかどうかを確認する事も大切です。

購入希望者が、複数現れた時はどうなるのですか？

基本的には、お申込み頂いた順番での交渉になります。
各々の条件も有りますので、より良い条件になる様に、交渉を進めて参ります。

なるほど、良く分かりました。


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