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専任媒介、一般媒介どっちがいい？

売却する上で専任媒介契約と一般媒介契約がありますがどちらいいでしょうか。

まず最初にどちらの契約を選択したとしても、最終的に不動産会社に支払う仲介手数料は同じです。しかし家や土地を少しでも高く、スムーズに売却するためには、どちらの媒介契約を選ぶかで違いが出てきます。それぞれの媒介契約の特徴を把握したうえでお客様にあった媒介契約を選ばれたら良いかと思います。

そうなんですね！それぞれの特徴を教えて下さい

まず一般媒介契約の最大の特徴は、複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができることです。複数の会社の競争原理を利用することで、一番条件の良い買主を見つけてくれた会社と最終的に取引を進めることができます。また、一般媒介は不動産業者が見ることのできるサイト、レインズへの物件情報登録の義務がありません。レインズに登録することは、広く情報を流通させることで取引のチャンスも増えるのですが、中には、物件を売りに出していることをあまり知られたくないという方もおります。その場合は、レインズへの登録義務のない一般媒介契約をおすすめします。

複数社に依頼できるのは良いですね

そうですね、ただ一般媒介契約の場合、不動産会社は活動報告義務がありません。なので売主は不動産会社がどのように販売活動をしているか把握する事ができません。また複数の会社と契約するということは、不動産会社にとしては、一生懸命営業をしても最終的に仲介手数料を他社に持って行かれてしまう可能性があります。そのため、駅チカ物件や築浅物件などの人気物件以外は、宣伝費や広告費をかけてもらえず、売却成功が難しい状態になりかねませんので注意が必要です。

所有している物件の状況やエリアによって、おすすめの媒介契約があるんですね！
次に専任媒介契約の特徴を教えて下さい。

専任媒介契約の特徴は、不動産会社１社とのみ契約を結ぶことです。例えば、A社と専任媒介契約を結んだ場合、A社は自社にだけ任せてもらえたという責任から、物件売却のために一生懸命営業活動をしてくれます。そのため、買い手が早く見つかりやすく売却が成功しやすいのが専任媒介契約です。不動産会社とのやり取りも１社とのみ行えばいいので、状況が把握しやすく、一般媒介契約よりも手間が少ないです。特に空き家などの場合は鍵などの取り扱いもあるので専任媒介契約がおすすめです。

手間が少ないのは良いですね、ただ1社だとちゃんと販売活動してくれるか不安ですね…

ご安心ください、不動産会社は専任媒介契約を結んだその日から７営業日以内にレインズに登録し、2週間に１回以上売主に対して販売状況を報告することが義務づけられているので売主は不動産会社の活動状況が把握し易いです。ただおっしゃられたように不動産会社１社の販売力頼みになりますので、不動産会社の力量に左右されるリスクが高く不動産会社を慎重に選ぶ必要があります。

活動状況を把握できるのは安心ですね、ただここまで聞いてもどちらがいいか迷っているんですが…

はい、最後まで一般媒介契約か専任媒介契約か迷われる方は非常に多いです。ただその場合は「専任媒介」をおすすめします。というのも不動産会社の本音としては、しっかり注力してサポートができ、確実に売却したい方に寄り添うことができる専任媒介契約が良いのです。売却成功のポイントは信頼できる不動産会社そして信頼できる営業マンに出会うことです。

買取と仲介、どちらがいいの？

よく、不動産会社のチラシに「買取」とありますが、通常の「仲介」とは何が違うんですか？

はい、買取りは不動産売却の「金額」と「資金化のスピード」が違います。

「金額」と「資金化のスピード」ですか？

はい。そうです。まず金額ですが、買取を選択された場合、一般的には不動産会社が買主となりますが、物件にもよるのですが、最も高く買い取ってくれるケースでも仲介価格の七割以下になります。

７割以下ですか！？ずいぶん安くなるのですね

そうですね、その代わり、買取りを選択された場合、 契約から引渡しも最短２週間程度で売却金を取得できるメリットもあります。 また、不動産の売却を近所の方に知られたくない方や、購入者に「契約不適合の責任」を 負わされたくない方にはおすすめです。

そうなんですね。金額が安くなる以外、デメリットはありますか？

そうですね。金額が最大のデメリットです(笑)

わかりました。ではなぜ、買取は金額が安くなるのですか？

はい、それは、買い取った不動産を高く売るからなんです。

高く売れるのでしょうか？

一般的には住居であればリフォームを行い、まとまった土地であれば、開発したあと分割して販売するケースが多いです。このように付加価値を付けることによって、その不動産の価値を高めていくのです。

そうなんですね。買取りを選択した方が良いケースはどんな場合でしょうか。？

はい、買取りを選択した方が良い場合は５つです。
①　早期に不動産を現金化したい
②　売却を誰にも知られたくない
③　売却後に買主へ責任を持ちたくない
④　相続した土地で、そのまま市場に出すと買い手が限定されそうな土地
⑤　築古の家で、このままでは売却は難しそうな物件
以上の５つは「買取り」を選択される場合が多いです。

では、「買取り」を選択しない方が良い場合を教えてください。

はい、「なるべく高く売りたい場合」や、「売却に時間を掛けられる場合」は買取を選択する必要はないと思います。

わかりました。ちなみに買取りはどこの不動産会社でも取り扱っているのでしょうか？

買取りに関しては、全ての会社が出来ることではありませんので、詳しくは不動産会社の担当者にお尋ねください。

住みながらでも売れるの？

売却を検討しているのですが、住みながらでも売ることはできるのですか？

はい、できます。

そうなんですね。何だか気まずいような気がしますが。

確かに、購入検討者にウチを見学された場合、多少の気まずさはあるかもしれませんね。ですが、多くの不動産売却をされる方は、住みながら売却活動をされる方がほとんどです。

そうなんですか。住ながら売却活動をされる方って、どんな方が多いのでしょうか？

そうですね、「住み替えのお客様」が多いです。

住み替えですか？

はい、住み替えです。いま住んでいる不動産を売却して、その売却資金を元に次の物件を購入される場合、その不動産が「いつ売れるのか」「いくらで売れるのか」分からないと、次の購入物件の時期も迷われるのではないでしょうか。

確かに、先に不動産を購入して、所有している不動産が売れなかったら困りますね。

そうなんです。資金に余裕があれば良いのですが、先に売却を済ませてから、次の物件の購入を決めた方が、最悪のケースが防げると思います。

最悪のケースって何ですか。

はい、最悪のケースとは、購入した住宅ローンと売却予定の住宅ローンを同時に支払うことです。

それは。嫌ですね。

はい、出来れば避けたい事態ですが、実際に良い物件が見つかり先に物件を購入したが、売却がスムーズにいかず、住宅ローンを同時に支払うことや、希望金額を下回って売却したなんてケースは たくさんあります。

それを避けるためには、どうしたら良いですかね？

次の物件を、どうしても先に買わなければならない場合以外は、まずは売却からスタートした方が良いと思います。

なるほど。だから、住みながら売る方が多いのですね。

そうです。また、住みながらの売却活動を行えれば、資金面を確定した後、次の住替え先を決めれるメリットがあります。心と懐に余裕が出来ますよね。

他に何か注意することってありますか。

そうですね。購入検討者がウチの見学をされますので、案内は売却を依頼されたプロの営業マンに任せて、売主の方は、聞かれたことのみお答えする方が早期売却に繋がることが多いです。

わかりました。売却の際には、不動産のプロの方にお任せしたいと思います。

はい。その方が良いと思います。

古い家を高く売るポイント

古い家は売れるのでしょうか？

はい、もちろん大丈夫です！築年数が経った家でも、リフォームや建替えをされる方もおられますので、問題ありません。

そうですか。知り合いから古い家の場合には、「更地」にした方が「高く売れる」と聞いたのですが、本当でしょうか？

はい、それは本当です。更地にして売り出した場合、土地の用途が広がって、購入希望者様が増えることが多いです。その結果、高く売れるケースもあります。また、建物を所有しなくなった場合、空き家が残っていた場合に起こる倒壊や放火の心配もなくなりますので、売主様も安心ですよね。

分かりました。ちなみに、更地で売却する際に注意することはあるのでしょうか？

はい、あります。更地にして売却する場合、３つ注意ください。
①家などの解体費用を出す必要があります。
②固定資産税の軽減が受けられなくなります。
③隣の土地の所有者との打ち合わせです。
の３つです。

詳しく教えてもらえますか？

はい。まず、①解体費用は、現存の建物を取り壊す費用です。数十万から数百万かかる場合があります。続いて、②は土地と建物を所有していると「固定資産税」がかかりますが、居住用の宅地においては、200平米以下の部分は、課税標準額が６分の１になるという軽減措置があります。建物を取り壊した場合、この軽減措置が受けられなくなります。
最後に、③は建物を取り壊す際に、隣の土地の所有者と話し合いが必要になりますので、注意が必要です。

更地にして売った方が良いのは分かりましたが、現状で売った方が良い場合もあるのでしょうか？

はい。その場合もあります。

それはどの様な場合でしょうか。

はい。更地にせず、そのまま売却した方が良いのは、５つあります。

詳しく教えて頂けますか？

はい。まずは、１つ目、建物がまだ利用できるビルやRC造などの場合です。
２つ目　古民家など、古いことに価値がある物件の場合です。
３つ目　解体が困難な場合です。例えば、足場を組む場所がないなどです。
４つ目　解体費用が著しく高い場合です。
最後は、手元に解体費用がない場合などです。
このような項目に該当する場合には、現状のまま売却された方が良いかもしれませんね。

わかりました。まずは自宅の状況を確認してみます。

はい。その方がよいですね。

住宅ローンが支払えない場合

住宅ローンが支払えない場合って多いのですか？

はい、昨年の新型コロナウィルス感染拡大により、返済が困難な方は増えています。コロナ禍に関係なく、住宅ローンの破綻率は毎年２％と言われていて、50人に１人は返済が困難になると言われています。最近では、コロナ禍により例年以上に支払いが難しくなっている方がおられると思われます。

では、住宅ローンが支払えない場合にやった方が良いことってありますか？

そうですね。先ずは借り入れをしている金融機関に相談することをお薦めします。金融機関は返済が困難になった場合、支払猶予などをしてもらえる場合があります。その他、無駄な出費を減らすことや、家族の協力を得て収入を確保することも大事なことかと思います。

その他にありますか？

はい、公的機関や税理士、会計士などの専門家に相談するのも一つの手です。様々な国や地方自治体の支援サービスを教えてもらえる場合もあります。

分かりました。逆にやってはいけないことはありますか？

はい、それはですね、一番やってはいけないことは「放置」することです。

「放置」ですか？そんな方はいるのですか？

ええ。意外と多くの方が、支払えなくなって、そのまま放置してしまうケースがあります。

なるほど。放置してしまうと良くないのですか？

はい。良くないです。優遇金利の停止はもちろん、最悪の場合、不動産を競売にかけられてしまう場合もあります。その時は、住んでいる家から引越しをしなければなりません。

競売ですか？　それは大変ですね。

はい。そうなんです。住む家がなくなってしまいますから。

その他に何かありますか？

他には、借金を借金で返すことや、ハイリスクな投資、ギャンブルにお金をつぎ込むこと。副業などの無理なバイトをされるのもお薦めしません。体は大事な資本です。

わかりました。住宅ローンが支払えなくなった場合には、まずは「放置」せずに、「相談」をしていこうと思います。

はい、その方が良いと思います！

おすすめの不動産会社

現在、日本の不動産会社ってどの位あるのですか？

おおよそ、12万業者ありますね。

１２万！そんなにあるのですか？実際、どの会社に相談するか迷いそうですね。

そうですね。ですが、不動産の相談をする際に、いくつかチェックをして頂ければ、ピッタリの会社が見つかると思いますよ！

それはどんな会社ですか？

はい、一口に「不動産会社」といっても、いくつもの業態があります。売買、賃貸、管理、分譲など様々です。不動産会社も専門分野がありますから、全てに対応できるわけではありません。

そうなんですね。では、売買で相談したい時には、どの会社に相談したら良いですか？

そうですね。売買でも購入か売却か、にもよりますね。

それでは、売買で購入する場合はどうでしょうか。

その場合であれば、購入希望エリアで物件を多く扱っている会社が良いですね。また、ネットで物件掲載が１社しかしていない場合には、売主から直接依頼をされていることも考えられるので、 条件面での交渉もしやすかったりします。

では、売却を依頼する時はどうでしょうか？

それでしたら、その会社のホームページをチェックし、「経営理念」や「社員紹介」などがしっかり掲載されている会社はお客様対応もきちんとしている会社が多いですね。

最近では、まとめて不動産会社へ依頼を出来るサイトも増えてますが、どうなんでしょうか。

そうですね。簡単に依頼できるからこそ、最低限、依頼される会社のホームページなどを確認する必要があると思います。

他にチェックすることはありますか？

最近では、売却専用のホームページがある会社も増えております。売却方法や実績なども掲載されている場合もありますので、役に立ちます。また、そのような会社は売却に慣れていますので、安心して相談できると思います。

不動産会社のホームページはしっかりチェックしたことがなかったので、次回は確認してみようと思います。

はい、その方がよいですね。

わかりました。他にはありますか？

仲介手数料無料を謳う会社は注意が必要です。不動産という大きな買物で手数料を無料にするには、相応の理由があります。安易に契約をせず、なぜ無料なのか担当者に聞いた方がよいですね。

仲介手数料無料や半額ってよく見ますが、全て疑った方が良いですか？

売買の場合には、引渡し後も関係性は続きます。全てではないですが、手数料無料では誠実に対応しない会社も多いので、気を付けて頂きたいなと思います。

売却時のトラブル【境界明示義務】

不動産売却に伴うトラブルってどういうケースがあるんでしょうか？

はい、不動産売却時のトラブルとしてまず最初に挙げられるのが境界に関するトラブルです。

境界って何ですか。

法的に言うと不動産登記された地番と地番の境目という表現になりますが、一般的には自分の土地と他人の土地との境目のことをいいます。

どうして境界に関するトラブルが起こるのですか？

はい、多くの場合正しい位置に境界標が設置されていないことが原因です。

そうですよね、境界標が無かったり、間違った位置に設置してあるとトラブルの元ですよね？

はい、境界に関するトラブルを防止する為、一般的な売買契約書には『売主は、買主に対し、現地にて境界標を指示して本土地の境界を明示します。なお、境界標がないとき、　売主は、その責任と負担において、新たに境界標を設置して境界を明示します。』といった条項が盛り込まれています。これを境界明示義務といいます。

それなら安心ですね！境界標はどうやって設置するのですか？

はい、土地家屋調査士に依頼して設置します。

土地家屋調査士に頼めばすぐ設置してもらえるのですか？

いえ、隣接する土地の所有者立ち合いの下、全員の合意によって境界が確定します。境界が確定したら、筆界確認書という書類に署名・押印し双方が同じ内容のものを1通ずつ所持します。

合意が得られない場合はどうなるのですか？

最終的には裁判で解決することになるのですが、『筆界特定制度』を活用することで裁判をしなくても早期にトラブル解決することが出来ます。

非居住者の不動産売却時における源泉徴収について

買主に源泉徴収義務が発生することがあると聞いたのですが本当ですか？

はい、本当です。

その義務はどういう時に発生するのですか？

はい、日本国内の不動産を購入する際、売主様が非居住者の場合に発生します。

非居住者ってその物件に住んでいないということですか？

いえ、ここでいう非居住者というのは日本に居住していない個人のことをいいます。

じゃあ、外国籍の方が売主になった場合に発生するんですね？

はい、日本に居住していない外国籍の方はもちろんですが、外国籍の方だけでなく日本国籍をお持ちの方であっても日本国内に居住実態がない方も非居住者に該当します。また、海外転勤予定者の場合、1年以上海外で生活することが見込まれる人も非居住者になりますので注意が必要です。

では、売主が日本国籍でも源泉徴収が必要なこともあるんですね。

はい、そうなんです。

売主が非居住者であれば必ず源泉徴収が必要になるんですか？

はい。不動産の売買価格が1億円以上の場合は必要となります。

不動産の売買価格が1億円以下であれば不要なんですか？

いいえ。他人に貸す目的で購入したり、居住目的以外で購入した場合は1億円以下であっても必要です。

それでは、本人が居住の目的で購入し、かつ1億円以下であれば不要なんですね？

はい、その場合は不要です。また、本人だけでなく親族の居住目的で購入し、その価格が1億円以下であった場合も不要です。親族とは、配偶者、6親等内の血族、３親等内の姻族をいいます。

源泉徴収が必要な場合、いくら徴収すれば良いのですか？

不動産売買価格の１０.２１％となります。

売買価格とは別に１０.２１％相当額を売主から徴収するのですか？

いいえ。買主様は売買価格の８９.７９％を売主様に支払い、残りの１０.２１％は翌月の１０日までに税務署に納付することになります。

売主は何もしなくて良いのですか？

いいえ。売主様は確定申告が必要です。確定申告をすることにより源泉徴収された金額が精算されることになります。

なるほど、よくわかりました。

非居住者の不動産売却に該当する可能性がある場合には、必ず税務署や税理士にご相談ください。

売却時期について

不動産が売りやすい時期と売りにくい時期ってあるんですか？

そうですね、一般的には2月前後、9月前後需要が高まるといわれています。

何故その時期に需要が高まるのですか？

転勤や入学等で人が動く時期だからです。

ではその時期に売り出すと高く売れるのですね？

いえ、不動産価格は需要と供給のバランスに大きく影響を受けますので、必ずしもその時期に売り出せば高く売れるという訳ではありません。

でも、その時期の需要は高まるのですよね？

確かに需要は高まりますが、その時期に合わせて売却したいとお考えになる売主様も多いので、供給も高まります。需要と供給が高まれば、不動産の取引件数は増加しますので不動産会社にとっては繁忙期なので、『確実に売りたい』とか『早く売りたい』という方にはその時期に合わせて売却することは意味のあることだと思います。

では、高く売るにはどうしたらよいのですか？

はい、不動産の価格は需要と供給のバランスに大きく左右されますので、同じエリア内にライバルになりそうな物件が有るのか無いのか、有るのであれば幾らで売りに出されているのか？というマーケティングも重要になってきます。

他にポイントはありますか？

営業マンのスキルの高さ、営業力の高さも重要になってきます。どの営業マンに売却を依頼するかが一番重要かもしれません。

売主様側で出来る対策はありますか？

はい、物件の第一印象を良くすることは需要なポイントです。土地であれば草を刈ったり、建物であれば不要な物は出来るだけ少なくし、綺麗に掃除したりすることも重要です。

リフォームはした方が良いですか？

リフォームに関しては難しいところですね。築年数にもよりますが、初めから全面リフォームしたいと考えて購入される買主様もいらっしゃいます。そういうケースの場合、せっかく売主様がお金をかけてリフォームしても、買主様の好みに合わなければ無駄な費用になってしまいます。リフォームに関しては依頼する不動産営業マンに相談してみることをお勧めいたします。

不動産売却には時期だけでなく他にも重要なポイントが沢山あるのですね！

そうですね！

持ち分売買

急に資金が必要になったので、兄と共有名義の不動産を売却したいのですが、兄が承諾してくれずに 困っています。何か解決する方法はないのでしょうか？

それはお困りでしょうね。基本的にはお兄様にご理解いただき、同意の元で通常売却していただくのが一番良いと思うのですが、どうしてもお兄様の同意が得られない場合は『持ち分売買』という方法があります。

自分の持ち分だけ売買できるのですか？

はい、法的には可能です。

それでも兄は承諾してくれないと思うのですが・・・？

持ち分売買の場合、お兄様の承諾は必要ありません。

え？勝手に持ち分を売却できるのですか？

はい、そうです。

そんな持ち分だけ購入してくれる人はいるのですか？

購入者にとってはリスクのある取引ですので、一般の方に買っていただくのは難しいですが、持ち分売買を積極的に行っている専門家もいらっしゃいますので、不可能ではありません。

デメリットはありますか？

はい、やはり購入者側にとってはリスクの高い取引ですので、通常売却するよりは3割前後低い価格での契約になります。

多少安くても現金化できるのなら、ありがたい話です。持ち分を購入した人はその後どうされるのですか？

基本的には、他の共有者の持ち分を売っていただくか、こちらの持ち分を購入していただくかという交渉をして、共有状態の解消を目指します。

なるほど、その交渉が長引いたり、共有状況の解消が出来ない場合は購入者のリスクという事ですね！

はい、そうです。